【孫飛】房地產開發行業涉稅問題解析(二)——專題五 2020.4.23

房地產開發行業涉稅問題解析(二)——專題五

問曉稅務

房地產行業一直是社會的熱點行業,也是一個具有相當復雜度的行業,其中涉及到投資、融資、開發、銷售、交付、出租、運營等等多個環節,上下游涉及的企業類型較多,加上營改增的這幾年中,各類涉稅文件頻繁出臺,都增加了房地產行業的涉稅復雜度。筆者依托于各類文件結合實踐中的案例,將房地產開發企業業務分為五個環節,對其中的涉稅問題分專題進行案例分析,同時對房地產盡職調查和房地產稅務管理架構進行探討,如有不同觀點,歡迎指正。

本文為系列文章《房地產開發行業涉稅問題解析》第二篇,后續文章將陸續推出。文章框架如下:

第一篇:房地產開發周期闡述

第二篇:取得土地涉稅分析

第三篇:融資環節涉稅分析

第四篇:開發銷售涉稅分析

第五篇:交付清算涉稅分析

第六篇:房地產盡職調查涉稅探討

第七篇:地產稅務管理探討

第二篇  取得土地涉稅分析

專題五  拆遷補償稅稅念

前 言

近期,公司內部在業務討論中,談論到了拆遷補償費的涉稅問題,對涉及房屋土地的拆遷補償費是否要繳納增值稅和土地增值稅做個簡單的探討分析:

1拆遷補償的政策規定

《國有土地上房屋征收與補償條例》國務院令第590號

第四條  市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工,互相配合,保障房屋征收與補償工作的順利進行;

第八條  為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需要征收房屋的,由市、縣級人民政府作出房屋征收決定:(一)國防和外交的需要;(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要;(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

第十三條  房屋被依法征收的,國有土地使用權同時收回;

第十七條  作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

第二十七條  禁止建設單位參與搬遷活動。

2涉及房屋土地的拆遷補償費涉稅分析

建設單位直接支付:首先需要判定拆遷補償費的性質,根據《國有土地上房屋征收與補償條例》相關規定,建設單位不能參與搬遷活動,所以如果在一項業務中,由建設單位與被拆遷方直接簽訂合同并支付拆遷補償費是不合規的,自然不能判定為拆遷補償費。筆者認為實質意義上就是一筆資產轉讓費用,收款方收款后應當辦理相關證照的轉讓變更手續,稅務上應當繳納相應的增值稅和土地增值稅,并根據土地上建筑物、構筑物的狀態開具“銷售不動產”或“在建工程轉讓”的增值稅專用發票;支付方取得資產后,根據資產狀態和業務實質計入土地成本、開發成本或者相應資產類科目;

由房屋征收部門主導支付:建設單位向政府的房屋征收部門支付本開發地塊的全部拆遷補償費,由政府的房屋征收部門向土地上的單位或者個人支付拆遷補償費(或由房屋征收部門主導,建設單位向被拆遷人支付拆遷補償費)。被拆遷企業在收取拆遷補償費后,是否繳納增值稅、土地增值稅?(企業所得稅不加贅述)分析如下:

增值稅 

筆者認為:免征增值稅。

首先:根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)附件3:營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定:土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅。同時:根據《城市房地產管理法》的規定,房地產的買賣是指房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地作用權同時轉讓?!秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》也明確了,房屋被依法征收的,國有土地使用權同時收回。故,不能將土地使用權的收回和地上建筑物的收回分為兩個業務看待:其次:被拆遷企業將土地上的建筑物交回政府部門后,產權是采用的“滅失”手續,而并不是轉讓產權給政府部門,不構成轉讓不動產行為,自然也不屬于增值稅征稅范圍。

部分地方口徑(節選):

湖北稅務政策性搬遷補償增值稅問題 2019.9.28

問題內容:當地政府因城市建設整體規劃的需要,要求我公司整體搬遷異地重建并為我司出具專項政策性搬遷文件,由當地開發區政府和房屋拆遷辦對公司所有不動產整體補償接收,由當地政府財政資金支付該補償款。所以我司應是符合政策性搬遷條件,所以按財稅(2016) 36號文件規定:對土地使用者將土地使用權歸還土地所有者免征增值稅也進行了備案。但是同時對政府收回不能搬遷的地上房屋、建筑物等增值稅問題沒有明確,對此我司有以下疑問:按國稅函[2007]969號文件《關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業稅的批復》以及國稅函(2008)277號,均明確規定納稅人將土地使用權(包括地上其他不動產)歸還土地所有者不征收營業稅。雖然營改增后國家稅務總局沒有明確文件規定地上房屋、建筑物、構筑物等不動產是否征收增值稅,我們理解在營業稅是不征收的,營改增后沒有明確規定地上房屋、建筑物、構筑物等不動產征收增值稅,說明是可以沿用以前營業稅條款不征收增值稅才是合理的。以上理解是否正確請給予回復以便我司進行稅務處理為謝!

答復內容:湖北稅務12366納稅服務熱線答復:您好!您提交的問題已收悉,現針對您所提供的信息回復如下:根據相關規定,關于拆遷補償收入征收增值稅問題。納稅人將國有土地使用權交由土地收購儲備中心收儲,取得的建筑物、構筑物和機器設備的補償收入征收增值稅,取得的其他補償收入免征增值稅。

廈門稅務  2019-08-01

問題內容:因為政策性搬遷,企業目前的土地及地上建筑物等將由政府收儲并給予補償。(1)土地使用權補償是否免征增值稅?(2)除土地使用權外其他補償款(建筑物、構筑物、二次裝修、不可搬遷的機器設備等),是否免征增值稅?

答復內容:一、根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3 營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定:“一、下列項目免征增值稅……(三十七)土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者?!眴栴}一,因政策性搬遷而取得的土地使用權補償免征增值稅。問題二目前沒有相關免稅政策。

土地增值稅  

筆者認為:免征土地增值稅。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條:“條例第八條(二)項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產,是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,比照本規定免征土地增值稅。符合上述免稅規定的單位和個人,須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請,經稅務機關審核后,免予征收土地增值稅?!?/span>

注:文件里的“因城市實施規劃、國家建設的需要”筆者認為應符合《國有土地上房屋征收與補償條例》中第八條所描述的內容。

由于拆遷補償事項較為復雜,本文只為拋磚引玉進行業務探討,并不能涵蓋所有拆遷補償費的支付情形,如有未盡事項,盡情諒解。



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郝龍航

北京大力稅手信息技術有限公司

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