【孫飛】房地產開發行業涉稅問題解析(二)——專題四 2020.4.9

房地產開發行業涉稅問題解析(二)——專題四

孫飛  問曉稅務

房地產行業一直是社會的熱點行業,也是一個具有相當復雜度的行業,其中涉及到投資、融資、開發、銷售、交付、出租、運營等等多個環節,上下游涉及的企業類型較多,加上營改增的這幾年中,各類涉稅文件頻繁出臺,都增加了房地產行業的涉稅復雜度。筆者依托于各類文件結合實踐中的案例,將房地產開發企業業務分為五個環節,對其中的涉稅問題分專題進行案例分析,同時對房地產盡職調查和房地產稅務管理架構進行探討,如有不同觀點,歡迎指正。

本文為系列文章《房地產開發行業涉稅問題解析》第二篇,后續文章將陸續推出。文章框架如下:

第一篇:房地產開發周期闡述

第二篇:取得土地涉稅分析

第三篇:融資環節涉稅分析

第四篇:開發銷售涉稅分析

第五篇:交付清算涉稅分析

第六篇:房地產盡職調查涉稅探討

第七篇:地產稅務管理探討

第二篇  取得土地涉稅分析

專題四 股權轉讓獲地中的風險以及涉及的土地增值稅

1概述

股權轉讓方式獲取土地是近年來房地產開發企業投資部門的常用獲地手段,股權變更手續方便快捷,實際獲取項目周期短,可以盡快投入開發銷售;在投資測算中,股權獲取項目的稅收問題也成為了項目過會的焦點。在這里,轉讓方的企業所得稅或個人所得稅、轉讓雙方的印花稅都不是筆者要討論的重點,收購溢價的處理更是筆者不想討論也不敢討論的話題。本篇專題,筆者將從司法判例中闡述股權方式獲取土地的風險以及從實務操作角度闡述其中涉及到的土地增值稅。

2股權獲地的司法風險提示

01防止觸及倒賣土地使用權罪

司法判例:(2016)皖06刑終195號;(2019)皖刑申20號

在未全部繳納土地出讓金及辦理土地使用權證、未進行實質性投資開發的情形下,先后將全部股權轉讓給他人,該股權形式之下的主要資產就是涉案土地使用權,被告以轉讓股權的形式,實施倒賣土地使用權的行為,從中獲利,其主觀上具有牟利的目的,且情節嚴重,其行為符合非法倒賣土地使用權罪的犯罪構成要件。

02防止合同效力無效

國有土地使用權合同案件審判疑難問題研究( 江蘇省高級人民法院民一庭)

對于土地使用權是否轉讓,不能以形式上的權屬登記是否發生主體變更作為唯一條件,而應同時關注實際控制土地并獲得土地利益的主體是否發生變化,是否通過土地使用權收益獲得了市場價值。我們認為,如果股權全部轉讓或轉讓后達到絕對控股比例,則應認定為土地使用權轉讓,明確該行為系以合法形式掩蓋非法目的,在合同效力上應無效。未達到上述比例的,則認定未股權轉讓,該行為有效。

3股權獲地中的土地增值稅

股權獲取土地使用權的過程中,轉讓方是否應進行土地增值稅清算,這是一個老生常談的話題,已有的幾個文件不再贅述,筆者認為:股權轉讓環節不應對轉讓方進行土地增值稅清算。下文從司法判例和實務操作的角度去討論這個觀點:

01司法判例

江蘇高成房地產開發有限公司與福中集團有限公司股權轉讓糾紛再審民事判決書[江蘇省高級人民法院(2014)蘇商再終字第0006號]

現行稅法沒有對涉及土地使用權的項目公司的股權轉讓作出是否征收土地增值稅和契稅的規定。根據稅收法定主義,稅法未規定需要納稅的,當事人即可不交稅。且在股權轉讓時,土地增值稅最終并未流失,因為:股權轉讓也只是股東的變換,土地使用權權屬沒有變化,股權無論經過多少次轉讓,土地無論如何增值,公司初始受讓土地支付對價的成本不變。但是,只要房地產發生了權屬流轉,公司就需要按最終的實際房地產銷售價與最初的房地產成本價之間的增值部分繳納土地增值稅。因此,涉案股權轉讓實際上并未逃避土地增值稅的征收。高成公司主張涉案股權轉讓逃避了國家土地增值稅征收的理由不能成立。

筆者認為股權轉讓行為中,土地增值稅實際并未出現少交的情況,整個開發過程并未中止,如果股權轉讓中轉讓方需要進行土地增值稅清算,則可能會出現和在建工程相同的情況,土地增值稅出現稅率跳檔,導致整個環節的土地增值稅下降。(具體可以見本公眾號專題三:關于在建工程轉讓涉稅事項的文章——房地產開發行業涉稅問題解析(二)——專題三)

02實務操作

從現行的實務操作中來分析,如果股權轉讓行為需要進行土地增值稅清算,筆者認為以下幾點問題需要考慮如何在實務中解決:

一、清算主體:土地增值稅清算的主體是轉讓方還是被轉讓的項目公司,如果是項目公司,本次清算完成,受讓方股東繼續投入資金開發銷售后,是按照尾盤申報還是進行二次清算,按照現行系統規則,一個項目只能有一次土地增值稅清算申報,無法解決后續開發項目清算的問題;

二、清算對象:股權轉讓時,土地使用權是整塊轉讓,如果需要進行清算,只能按照一個清算對象進行清算,如受讓方后續進行分期開發和銷售,如何解決清算對象的劃分問題;

三、增值稅發票問題:在討論土地增值稅的同時,還要解決股權轉讓行為獲取土地使用權是否繳納增值稅的問題,直接帶來的影響就是項目公司繼續開發銷售后,在下一次的土地增值稅清算環節是否有發票憑證去確認上一環節的轉讓金額(與在建工程轉讓類似);

四、加計扣除問題:類似于在建工程轉讓,同樣需要考慮解決的是如果股權轉讓要進行土地增值稅清算,受讓項目公司股權后繼續開發銷售的,項目公司在進行土地增值稅清算時,能否加計扣除轉讓價款。



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郝龍航

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