【12366納稅服務平臺】拆遷還房、抵物業費等非現金形式的拆遷補償在項目銷售額中扣除計較增值稅的問題答復(山西、河北、湖北、廈門、重慶、深圳等地匯總) 2019.10.10

拆遷還房、抵物業費等非現金形式的拆遷補償在項目銷售額中扣除計較增值稅的問題答復(山西、河北、湖北、廈門、重慶、深圳等地匯總)

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山西稅務

【山西稅務】關于拆遷補償費的增值稅扣除

留言時間:2019-10-08 咨詢對象:山西省稅務局 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=33e53541c5b641119697cfb7879e8014

問題內容:

按照財稅【2016】140號文件規定,房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。請問這里的拆遷補償費除了以貨幣支付所形成的拆遷補償費,是否還包括房地產開發企業以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補償費?

山西省12366納稅服務中心答復:

尊敬的納稅人(扣繳義務人、繳費人)您好!您提交的網上留言咨詢已收悉,現答復如下:

原營業稅下,《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》(國稅函〔2007〕768號) 規定:“一、關于拆遷補償住房取得方式問題。房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時,其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶,并獲得了相應的經濟利益,根據現行營業稅有關規定,應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅;被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另一處不動產所有權,該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房?!?/span>

依據以上文件,房地產開發企業營改增前按照規定應繳納營業稅。營改增后,該業務“以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換”的性質并未發生變化。因此,房地產開發企業應按照規定繳納增值稅,同時如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅專用發票,可以按照規定抵扣進項稅,不應確認為拆遷費用在計算增值稅銷售額時扣除。

感謝您的咨詢!上述回復僅供參考,有關具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務機關咨詢。

河北稅務

【河北稅務】關于拆遷補償費的增值稅扣除

留言時間:2019-10-08  咨詢對象:河北稅務   https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=a099dec7a2e249799f695770dbdbd848

問題內容:

按照財稅【2016】140號文件規定,房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。請問這里的拆遷補償費除了以貨幣支付所形成的拆遷補償費,是否還包括房地產開發企業以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補償費?

答復機構:河北省稅務局 2019-10-09

您好!您提交的問題已收悉,現針對您所提供的信息回復如下:

根據《河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答(八)》規定:

十一、關于房地產開發企業向被拆遷業主交付回遷房如何計稅問題

房地產開發企業以自己名義立項,開發回遷房并向被拆遷業主無償轉讓回遷房所有權的行為,按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條之規定,視同銷售不動產征收增值稅。區分以下兩種情形:

(一)房地產開發企業在承擔土地出讓價款的土地上開發回遷房并向被拆遷業主無償轉讓回遷房所有權的,其銷售額按下列方法和順序確定:

1、按照本企業最近時期銷售同類房產的平均價格確定。

2、按照其他房地產企業最近時期銷售同類房產的平均價格確定。

(二)房地產開發企業在不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷房并向被拆遷業主無償轉讓回遷房所有權的,其銷售額按組成計稅價格確定。組成計稅價格公式為:

組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)

成本利潤率在國家稅務總局未發布之前,暫按照《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》(國稅發【2009】31號)中有關房地產開發企業視同銷售成本利潤率的相關規定,開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由各市國稅局確定。

公式中成本不包含土地成本。

感謝您的咨詢!上述回復僅供參考,若您對此仍有疑問,請聯系河北稅務12366或主管稅務機關。

湖北稅務

【湖北稅務】關于拆遷補償費的增值稅扣除

留言時間:2019-09-30 咨詢對象:湖北稅務 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=d733d83ad9b349879cedd80ca65eef6c

問題內容

按照財稅【2016】140號文件規定,房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。請問這里的拆遷補償費除了以貨幣支付所形成的拆遷補償費,是否還包括房地產開發企業以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補償費?

湖北稅務12366納稅服務熱線答復:您好!您提交的問題已收悉,現針對您所提供的信息回復如下:

原營業稅下,《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》(國稅函〔2007〕768號) 文件第一條規定,關于拆遷補償住房取得方式問題。房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時,其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶,并獲得了相應的經濟利益,根據現行營業稅有關規定,應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅;被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另一處不動產所有權,該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。

依據以上文件,房地產開發企業當時應按照規定繳納營業稅。營改增后,我們認為該業務“以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換”的性質并未發生變化。因此,房地產開發企業應按照規定繳納增值稅,同時如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅專用發票,可以按照規定抵扣進項稅,不應確認為拆遷費用在計算增值稅銷售額時扣除。

上述回復僅供參考,若您對此仍有疑問,請聯系湖北稅務12366或主管稅務機關。

祝您工作愉快!歡迎您再次咨詢。

廈門稅務

【廈門稅務】關于拆遷補償費的增值稅扣除

留言時間:2019-09-30   https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=bbe3fe29cef94288bb754668bcaa651a

問題內容

按照財稅【2016】140號文件規定,房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。請問這里的拆遷補償費除了以貨幣支付所形成的拆遷補償費,是否還包括房地產開發企業以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補償費?

答復機構:廈門市稅務局 2019-09-30

原營業稅下,《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》(國稅函〔2007〕768號) 規定:“一、關于拆遷補償住房取得方式問題

房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時,其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶,并獲得了相應的經濟利益,根據現行營業稅有關規定,應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅;被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另一處不動產所有權,該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房?!?/span>

依據以上文件,房地產開發企業營改增前按照規定應繳納營業稅。營改增后,該業務“以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換”的性質并未發生變化。因此,房地產開發企業應按照規定繳納增值稅,同時如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅專用發票,可以按照規定抵扣進項稅,不應確認為拆遷費用在計算增值稅銷售額時扣除。

【廈門稅務】關于拆遷補償增值稅問題

留言時間:2019-08-15   https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=a238f8ba37d648b4ab5eaf69a5f710c5

問題內容

拆遷補償支出不是用現金,而是用免交物業費的形式給予補償。以物業費形式給予補償,有視同銷售計入拆遷補償費里面,現在的問題是在計算另外增值稅時,以物業費的形式給予補償的這塊拆遷補償費用,可以作為收入的減項?銷項稅額=(收入-地價款-拆遷補償等)*適用稅率)

答復機構:廈門市稅務局

答復內容

根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三)項第 10點:“房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),以取得的全部價款和價外費用,扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。   房地產老項目,是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目?!?/span>

根據《財政部 國家稅務總局關于明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號)規定:“七、《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三)項第 10點中“向政府部門支付的土地價款”,包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。

房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時,應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料?!?/span>

根據上述文件規定結合實際情況,自行判定。如無法判定,請攜帶資料聯系主管稅務機關判定。

重慶稅務

【重慶稅務】回遷房視同銷售收入確認為房地產開發項目的拆遷補償費,能否在計算增值稅銷售額時扣除?

留言時間:2019-08-21    https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=a04124f001f044a887ab43883a52ffa0

問題內容

《關于明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅[2016]140號)第七條規定,

房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時,應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

《關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函【2010】220號)第六條規定,

(一)房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第三條第(一)款規定確認收入,同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款,計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款,應抵減本項目拆遷補償費。

(二)開發企業采取異地安置,異地安置的房屋屬于自行開發建造的,房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第(一)款的規定計算,計入本項目的拆遷補償費;

根據上述政策,回遷房視同銷售收入確認為房地產開發項目的拆遷補償費,能否在計算增值稅銷售額時扣除?

答復內容

重慶稅務12366納稅服務熱線:根據《財政部 國家稅務總局關于明確金融 房地產開發   教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號)文件規定,“七、《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三)項第 10點中“向政府部門支付的土地價款”,包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等?!?/span>

舊城改造中,房地產開發企業并不向政府部門支付土地價款,而是通過采取產權調換方式償還被拆遷人。即房地產開發企業拆除被拆遷人舊房,按照標準補償新房并給予一定現金補償。房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時,其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶,并獲得了相應的經濟利益,營改增后,我們認為該業務“以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換”的性質并未發生變化。因此,房地產開發企業應按照規定繳納增值稅,同時如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅專用發票,可以按照規定抵扣進項稅,不應確認為拆遷費用在計算增值稅銷售額時扣除。

實際征管建議聯系主管稅務機關進一步判定。

深圳稅務

【深圳稅務】關于拆遷補償費的增值稅扣除

留言時間:2019-06-07   https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=137e97acb58a45589dce129c73d3b29c

問題內容

按照財稅【2016】140號文件規定,房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。請問這里的拆遷補償費除了以貨幣支付所形成的拆遷補償費,是否還包括房地產開發企業以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補償費?

國家稅務總局深圳市稅務局12366呼叫中心答復:

您好,目前僅可扣除對應的現金補償,物業補償需要按照建筑成本加成10%視同銷售額。

感謝您的咨詢!上述回復僅供參考,若您對此仍有疑問,請聯系12366納稅服務熱線或主管稅務機關。



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